Comprendre la colocation/cohabitation avec sept questions-réponses

Les sujets colocation et cohabitation ont déclenché des discussions controverses ces dernières semaines. Cette page va vous aider à mieux comprendre ces deux notions et les règles y relatives.

COLOCATIONS – Am Gespréich mam Georges Mischo

1- QU’EST-CE QUE LA COLOCATION ?

Le terme « colocation » est utilisé dans beaucoup de situations, bien qu’il y ait de grandes différences. Dans une vraie colocation, tous les habitants d’un logement ont signé un contrat de bail commun avec le propriétaire, sont solidairement responsables et ont tous les mêmes droits. En revanche pour la sous-location, on se trouve dans une autre configuration et on ne peut pas parler de colocation car il existe un contrat de bail principal et une personne est responsable, par exemple, du paiement du loyer. Cette personne sous-loue ensuite des chambres individuelles à d’autres personnes. On ne peut pas non plus parler de colocation lorsque des chambres individuelles (meublées) sont louées à des fins commerciales.

Sur le terrain, la situation se présente souvent de la manière suivante :
Le plus connu, il y a les chambres meublées au-dessus des cafés. La brasserie ou un propriétaire privé loue ici un bâtiment avec un café à un exploitant. Comme le loyer peut difficilement être financé par la vente de boissons, la location des chambres au-dessus du café par l’exploitant est généralement prévue (et devient une question de survie pour les cafetiers en période de corona). Dans le passé, il y a souvent eu des problèmes dans ce genre de logement en raison d’un nombre trop élevé de locataires, des prix excessifs, d’un manque d’hygiène ou par la violation des règlements en matière de protection contre l’incendie. De plus, des chambres étaient souvent louées alors qu’elles n’étaient même pas approuvées par la Ville. Les autorités communales et étatiques ont largement mis de l’ordre dans ce secteur au cours des 15 dernières années, bien que des contrôles réguliers soient encore nécessaires pour s’assurer que les propriétaires ne profitent pas de la situation de leurs locataires et que les (sous-)locataires soient correctement inscrits à la commune. On a ensuite également constaté que des chambres étaient louées non seulement au-dessus des cafés, mais aussi dans de nombreux appartements. Dans tous ces cas, on ne peut pas parler de colocation.
Puis, il y a de plus en plus de groupes d’amis qui partagent un logement. Plusieurs personnes, qui se connaissent ou qui se sont cherchées de leur propre initiative, partagent alors un appartement ou une maison. L’appartement est loué par l’une des personnes, qui sous-loue ensuite les pièces restantes, ou bien chaque résident a un contrat de location individuel avec le propriétaire. Dans ces deux cas, il ne s’agit pas non plus de colocation. En revanche, si l’ensemble de l’appartement est loué à tous les résidents avec un bail commun, et que tous les résidents ont donc les mêmes droits sur toutes les pièces, on peut parler de colocation.
Enfin, il existe des agences qui achètent ou louent des appartements ou des maisons, puis les convertissent et proposent des chambres à louer individuellement, y compris avec des services annexes (nettoyage, internet, etc.). Là aussi, il ne s’agit pas de colocation.

2- QUELLE EST LA SITUATION JURIDIQUE ?

Pour comprendre la situation, il ne suffit pas de lire un seul règlement ou une seule loi, mais il faut considérer plusieurs textes ensemble.
Pour chacune des situations décrites ci-dessus, les lois et règlements prévoient différents droits, obligations et dispositions. Par exemple, la loi modifiée du 19 juin 2013 relative à l’identification des personnes physiques prévoit que vous serez inscrit au registre d’attente si le logement n’est pas conforme aux lois et règlements. La loi sur le bail à loyer prévoit que chaque propriétaire ou exploitant doit notifier au maire, à l’avance et sur la base d’un plan, le nombre maximum de personnes qui habiteront dans un appartement. Et la loi et les règlements (nationaux et municipaux) fixent les critères de sécurité et d’hygiène auxquels une habitation doit répondre.

3- QUEL EST LE RAPPORT AVEC LE PAG ?

Le PAG indique où l’on peut loger et combien de logements sont possibles.
Dans la discussion autour de la colocation, on ne se réfère souvent qu’au Plan d’Aménagement Général (PAG), mais il existe aussi des dispositions supplémentaires dans le PAP Quartier Existant et dans le règlement sur les bâtisses (par exemple sur les questions de sécurité). La Ville veut adopter son PAG, y compris le PAP QE et le règlement sur les bâtisses d’ici la fin de l’année. Le PAG définit entre autres la finalité de chaque bâtiment, c’est-à-dire dans quelle mesure celui-ci peut être modifié et comment il peut être utilisé. En particulier dans la partie protégée du centre-ville, de nombreuses maisons sont – déjà depuis 2004 – définies comme des “maisons unifamiliales”, c’est-à-dire qu’un seul ménage peut y vivre, où les résidents sont “liés” entre eux. Quoi que cela puisse signifier en détail, le terme “Maison unifamiliale” exclut la possibilité que les gens ne se connaissent pas et ne louent que des chambres individuelles. Mais d’autre part, les projets de PAG, PAP QE et le règlement sur les bâtisses stipulent explicitement à trois endroits que la colocation est possible. À l’avenir, les étudiants devraient aussi pouvoir être logés dans des maisons individuelles où le locataire principal ou le propriétaire vit dans le même logement.

4- POURQUOI LE SUJET EST-IL DEVENU BRÛLANT MAINTENANT ?

Il y a, entre autres, beaucoup d’argent en jeu.
En effet, une maison qui peut être louée à 5 à 7 locataires individuels au lieu d’être louée à une famille peut valoir plus du double sur le marché immobilier. La formulation claire dans le projet de PAG et le fait que la loi n’autorise pas les personnes à s’inscrire au registre principal (liste des résidents) du Biergeramt s’ils vivent dans des situations non conformes ou non acceptés ont provoqué une certaine inquiétude parmi ceux qui ont fait de la location de chambres individuelles un modèle commercial. Malheureusement, ceux qui ont effectivement choisi de vivre ensemble et de gérer des appartements en colocation se sont également sentis menacés. Mais, même pour ces derniers, la loi et les règlements doivent être respectés.

5- POURQUOI LA VILLE ATTACHE-T-ELLE DE L’IMPORTANCE AU FAIT QUE DES LOGEMENTS SOIENT PARTAGÉS ?

Pour beaucoup de raisons d’ordre urbanistique et de sécurité.
Premièrement, la transformation de maisons individuelles en chambres individuelles détruit ou modifie souvent les éléments caractéristiques de ces maisons du début du XXe siècle. Deuxièmement, des problèmes de places de parking se posent pour les voisins lorsque 7 personnes emménagent dans une maison familiale au centre-ville et veulent toutes garer leur voiture à proximité. Troisièmement, la ville veut maintenir la diversité des quartiers et, entre autres, continuer à avoir des familles avec enfants au centre-ville. Quatrièmement, les dispositions règlementaires sont très différentes en fonction de l’utilisation d’un appartement, notamment en ce qui concerne le nombre de salles de bains et de toilettes ou la taille des pièces. Cinquièmement, les infrastructures publiques (parkings, poubelles, écoles, terrains de jeux, espaces publics, etc.) doivent être adaptées à la densité de la population d’un quartier.
Enfin, les règlementations de protection contre les incendies doivent être respectées sans exception, et elles sont évidemment complètement différentes lorsqu’une habitation est utilisée par une famille ou bien par des personnes qui louent des chambres individuelles et partagent des espaces communs.
Les règlementations de protection contre les incendies et les règlementations sanitaires ne sont pas négociables pour une commune. Depuis la fin du Moyen Âge, elles font partie des dispositions les plus importantes des villes, dont certaines sont également inscrites dans la loi.

6- LA COMMUNE EST-ELLE CONTRE LA COLOCATION ?

Non. Non. Non. Trois fois non.
Des vraies colocations et les chambres d’étudiant font partie intégrante d’une ville universitaire et sont donc explicitement prévues dans le PAG. Donc, si les locataires ont un contrat de location commun, signé par tous, tout va bien.
Cependant, la Ville d’Esch veut et doit savoir qui vit sur son territoire. Pour cela, les personnes doivent s’inscrire correctement. Et si quelqu’un s’inscrit, la commune doit pouvoir s’assurer que, dans son logement, toutes les exigences en matière d’hygiène et de protection contre les incendies sont respectées. La Ville doit également éviter que les maisons soient subdivisées et réaménagées de manière sauvage. Dans le cadre des lois et règlements, cependant, chacun est libre de vivre comme il le souhaite.

7- QUE DOIVENT FAIRE LES PERSONNES QUI SOUHAITENT PARTAGER UN APPARTEMENT, SOUS-LOUER OU LOUER UNE CHAMBRE INDIVIDUELLE ?

Vous devez d’abord clarifier sous quel régime vous voulez louer et quelle sorte de contrat de bail vous projetez.
S’agit-il d’une véritable colocation avec un contrat de location commun ? D’une sous-location ? Des chambres ou des espaces individuels sont-ils loués avec des contrats de location séparés ? Des chambres sont-elles mises à disposition gratuitement ?
Ensuite, vous devez dessiner sur un plan dans quelle pièce combien de personnes vont vivre. La loi exige ce plan, de sorte que le bourgmestre puisse faire un contrôle pour s’assurer que les conditions prescrites par les lois et règlements sont bien remplies.
Ces documents sont soumis au bourgmestre. Le dossier est vérifié par l’administration (Police des Bâtisses) et une réponse est envoyée, ce qui prouve aussi que le projet a été signalé au bourgmestre.
S’il s’agit d’une véritable colocation dans une habitation auparavant conforme, aucun problème ne devrait se poser.
Toutefois, si des autorisations ou travaux de mise à conformité sont nécessaires, le demandeur en sera informé. Une fois les travaux terminés, la Police des Bâtisses effectuera une inspection sur place.
Si tout est conforme, le logement sera approuvé et les locataires pourront être inscrits pour l’habitation à l’adresse indiquée.
Il est important que toutes ces démarches soient effectuées avant la location de l’habitation afin que le locataire ne pâtisse pas de la situation plus tard. Sinon – et jusqu’à ce que tout soit conforme ou approuvé – le locataire sera inscrit au Registre d’attente, ce qui peut signifier des inconvénients concrets pour lui. Mais comme chaque cas est différent, le conseil le plus important est de demander un rendez-vous à l’avance à la Police des Bâtisses pour se faire renseigner en détail !

Extraits de divers lois et règlements grand-ducaux :

Loi du 19 juin 2013 relative à l’identification des personnes physiques (telle qu’elle a été modifiée)
Art. 27.
(1) Sont inscrits sur le registre d’attente:
a) les personnes qui sollicitent une inscription sur le registre communal, mais dont l’endroit où elles entendent établir leur résidence habituelle ne saurait servir à cette fin parce qu’une disposition légale ou réglementaire y interdit la résidence habituelle pour des motifs de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou d’aménagement du territoire;

«(2) Les personnes visées au paragraphe 1er, lettre a) sont inscrites sur le registre d’attente.
Ces personnes doivent présenter aux autorités communales compétentes les documents, pièces ou données démontrant que les motifs liés à la sécurité, la salubrité, l’urbanisme ou l’aménagement du territoire ayant justifié leur inscription sur le registre d’attente n’existent plus.
Une inscription sur le registre d’attente ne confère à elle seule aux personnes visées au paragraphe 1er, lettre a) aucun droit ni l’accès aux services communaux.»

Loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation
Avec dans divers chapitres des indications entre-autres concernant la salubrité et l’hygiène, la sécurité, l’habitabilité et la gestion.

Art. 1er.
2° « chambre » : une chambre meublée ou non-meublée servant à des fins d’habitation dans un immeuble dont la cuisine, la pièce de séjour et/ou la salle de bain sont situées à l’extérieur de la chambre et destinées à un usage collectif seulement ;
Art. 3.
Tout propriétaire ou exploitant qui donne en location ou met à disposition une ou plusieurs chambres est tenu de les déclarer préalablement au bourgmestre de la commune en indiquant le nombre maximum de personnes pouvant y être logées et en joignant à la déclaration un plan des locaux.
Art. 6.
L’exploitant ou le propriétaire tient à jour un registre des occupants avec les indications suivantes pour chaque occupant :
1° les noms et prénoms ;
2° le numéro de la pièce d’identité ;
3° le numéro de chambre ;
4° la date de début du contrat de location ou de la mise à disposition.
Les inscriptions dans ce registre sont à contresigner par les occupants respectifs.

Règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 déterminant les critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation.
Art. 1er.
Le présent règlement s’applique aux logements et chambres donnés en location à ou mis à disposition d’un ou de plusieurs occupants à des fins d’habitation, à titre onéreux ou à titre gratuit.
Art. 8.
(3)
(…) Les occupants doivent avoir à tout moment accès à une deuxième sortie d’évacuation sur le même étage ou, pour les logements et chambres ayant été autorisés par le bourgmestre avant l’entrée en vigueur du présent règlement, à un étage immédiatement supérieur ou inférieur. (…)

Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil
« Chapitre Ibis. – De la colocation
Art. 2bis
La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques de la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l’article 2sexies, et formalisée par la conclusion par écrit d’un contrat unique entre les locataires et le bailleur au moment de la conclusion initiale du contrat. Le logement pris en location comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire qui soit commun à tous les colocataires.